CONTRATO DE COMPRA E VENDA
O Contrato de Compra e Venda estipula os compromissos entre as partes nos negócios mercantis, podendo ser efetuado de forma escrita ou verbal.
Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
FIXAÇÃO DO PREÇO POR TERCEIROS, POR MERCADO OU ÍNDICES A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. NULIDADE Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. A proibição contida no item III não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido item. DESPESAS NEGOCIAIS E DE MANUTENÇÃO Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição. VENDA A CRÉDITO Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
RISCOS Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. TRADIÇÃO (ENTREGA) DO BEM A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado. TRANSPORTE Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor.
ANULAÇÃO É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. DAÇÃO EM PAGAMENTO
No caso de dação em pagamento (artigo 356 e seguintes do Código Civil), determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda.
COMPRA E VENDA ENTRE CÔNJUGES
É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
VENDA DE IMÓVEL
Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Decai do direito de propor as ações previstas na venda de imóvel, por diferença de área, o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
BASES LEGAIS
Artigos 481 a 502 do Código Civil Brasileiro.
DETALHAMENTOS CONTRATUAIS
O Contrato de Compra e Venda, quando na modalidade escrita, deverá conter, no mínimo:
Nome completo, endereço e qualificação (CPF, Identidade) de cada um dos contratantes;
O bem (ns) objeto (s) da negociação
O preço estipulado e forma de pagamento (á vista, em parcelas, periodicidade, valor de cada parcela)
Outras condições gerais (como data de entrega das chaves, no caso de imóvel).
MODELO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Na obra Modelos de Contratos e Documentos, você obterá os seguintes modelos de contratos de compra e venda:
Cessão de Compromisso de Compra e Venda
Compra e Venda com Reserva de Domínio
Compra e Venda de Estabelecimento Comercial
Compra e Venda de Fundo de Comércio
Compra e Venda de Imóvel (com Sinal)
Compra e Venda de Produtos Agrícolas
Compra e Venda de Valores Mobiliários
Compromisso de Compra e Venda com cláusula de Constituto Possessório
