AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL
A principal finalidade da Ação Renovatória é proteger o fundo de comércio criado pelo empresário locatário pelos anos em que está instalado no local, como os investimentos no infraestrutura do imóvel comercial, clientela constituída, ao longo dos anos, pelas propagandas e publicidade ali inseridas, sem mencionar a valorização do imóvel pelo fato de estar locado e pela sua conservação.
REQUISITOS
Para a interposição da Ação Renovatória de Locação Comercial, o empresário locatário precisa preencher alguns requisitos essenciais elencados no artigo 51 da Lei do Inquilinato:
- o locatário deve ser empresário;
- estar instalado no imóvel por no mínimo cinco anos (com contrato escrito) e estar exercendo sua atividade pelo prazo mínimo de três anos sem interrupção.
Preenchidos os requisitos, o empresário locatário poderá, em juízo, requerer a renovação de seu contrato de locação, revertendo, assim, as especulações e os abusos indiscriminados dos aluguéis.
O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas.
PRAZO
Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
LIMITAÇÃO
A fundamentação para a Ação Renovatória de Locação Comercial não serve como fundamento para questões residenciais e nem como Ação Revisional de Aluguel.
RECUSAS LÍCITAS DO LOCADOR
O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Na hipótese do item II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no item II.
INDENIZAÇÃO
O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
SUBLOCAÇÃO
O direito a renovação do contrato poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
DUPLO DIREITO
Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
BASES LEGAIS
Lei do Inquilinato nº 8.245/91 - artigos 51 a 57.
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