Financiamento da casa própria não pode cobrar juros sobre juros

TJ-MT - 27.03.2008

A Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça manteve decisão que determinou que a Associação de Poupança e Empréstimo (Poupex) refaça os cálculos do saldo devedor de um financiamento imobiliário. A Poupex deve observar critérios não constantes do contrato, dentre eles a amortização da prestação antes do reajuste, a não utilização da Tabela Price, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a não incidência de capitalização, e a nulidade de uma das cláusulas contratuais, vedando a contratação de seguro com a empresa do mesmo grupo do agente financeiro.

O recurso interposto pela associação foi provido parcialmente apenas para determinar que os juros sejam calculados à taxa contratada, de 11,07% ao ano, em vez dos 10% ao ano fixados na decisão de Primeira Instância (recurso de apelação cível nº. 103410/2007).

No recurso, a Poupex sustentou que não se aplicam as disposições do Código de Defesa do Consumidor aos contratos do Sistema Financeiro de Habitação, uma vez que a relação jurídica subjacente não caracteriza relação de consumo e sim relação sujeita a regramento legal específico. Afirmou que a mutuária não obteve êxito em demonstrar a abusividade das cláusulas constantes do contrato firmado, o que afasta a possibilidade de sua alteração.

A Poupex disse ainda que os juros e encargos financeiros foram calculados em consonância com as diretrizes estatuídas pelo Conselho Monetário Nacional e Banco Central do Brasil S/A e sustentou que deveria ser considerada válida a taxa de juros pactuada no contrato. Além disso, a Poupex alegou que a Tabela Price foi devidamente aplicada ao contrato em questão e que para a amortização da dívida deve ser aplicado o critério pactuado.

Contudo, o relator do recurso, juiz substituto de Segundo Grau, Antônio Horácio da Silva Neto, afirmou que o sistema de amortização pela Tabela Price incorpora a teoria dos juros compostos, incidindo ao mandamento expresso no art. 4º, do Decreto-Lei 22.626/33, conhecido como Lei da Usura. "Sendo o negócio entabulado entre as partes um financiamento habitacional para aquisição de casa/apartamento próprio, para o qual não há previsão legal autorizando a capitalização de juros, resta inviabilizada a adoção da Tabela Price", destacou.

O magistrado destacou ainda que a legislação que rege o sistema financeiro de habitação não prevê a possibilidade de incidir a capitalização exponencial, ou seja, juros sobre juros, nas prestações devidas pelos mutuários. "Ressalte-se ainda que o contrato foi firmado em 05 de abril de 1995, quando já estava em vigor a Lei Federal 8.692, de 28 de julho de 993, que fixou a taxa de juros dos contratos habitacionais, no máximo, em 12% ao ano. Assim, deve ser mantida a taxa de juros pactuada e calculada na base de 11,07% ao ano".

Tabela Price é um método usado em amortização de empréstimo construído por juro composto (anatocismo), caracterizado por prestações iguais.

A decisão foi unânime e nos termos do voto do relator. Participaram deste julgamento os desembargadores Evandro Stábile (revisor) e Guiomar Teodoro Borges (vogal).